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en loi Denormandie

→ Bénéficiez des mêmes avantages que dans l’immobilier neuf
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Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

La Loi Denormandie est entrée en vigueur le 1er janvier dernier et vient compléter le dispositif loi Pinel Ancien déjà en place.

Elle vise à rénover les logements vétustes de certaines villes françaises par le biais d’un programme de défiscalisation avantageux à destination des investisseurs. Le tout dans l’idée d’améliorer la qualité du parc immobilier français et de répondre au besoin de logement des populations.

La loi Denormandie résumée en 3 points et ses principaux avantages

Les conditions de la Loi Denormandie

Concerne les logements des 245 communes françaises éligibles
Des travaux de rénovation sont à réaliser à hauteur de 25% du prix du bien
Une réduction d’impôt possible jusqu’à 21% du prix du bien, comme en loi Pinel

Les travaux de rénovation à réaliser en loi Denormandie

Des travaux de rénovation doivent être réalisés à hauteur de 25% du prix du bien. Ces travaux doivent soit :

Améliorer la performance
énergétique du logement
d’au moins 30% (20% en
habitat collectif)

Représenter 2 types de travaux
sur un choix de 5. Lesquels sont :

Améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30% (20% en habitat collectif)

Représenter 2 types de travaux
sur un choix de 5. Lesquels sont :

Les avantages de la Loi Denormandie

Le gouvernement a fait en sorte de rendre le dispositif de défiscalisation immobilière Denormandie très attractif pour les investisseurs afin de s’assurer qu’il remplisse son rôle de stimulant pour le secteur de la construction immobilière.

Ci-dessous, vous trouverez les avantages principaux de la Loi Denormandie et les améliorations apportées par rapport aux loi précédentes comme les lois Pinel et Duflot. Sans oublier la potentielle loi Wargon.

Le principal avantage de la Loi Denormandie est le fait de pouvoir défiscaliser, et ce jusqu’à 21% du prix du bien acheté si il est loué durant 12 ans.

En bénéficiant d’un allègement fiscal et en y ajoutant les revenus de location, il est possible de devenir propriétaire d’un bien immobilier sans apport initial. Les loyers et la réduction d’impôt peuvent potentiellement couvrir intégralement le remboursement du prêt contracté pour l’achat du logement.

Le dispositif Denormandie se concentre sur les villes françaises comprises entre 6.000 et 100.000 habitants. En acquérant un logement dans une ville de taille moyenne, vous investissez dans un marché où la demande locative est forte. La probabilité de location est ainsi plus importante. De plus, la variété des biens mis à la vente est grande, cela va du studio aux grands appartements. Chaque investisseur peut acheter dans la mesure de ses moyens et objectifs.

Un avantage important par rapport à la précédente loi Pinel est le fait que la loi Denormandie offre la possibilité de louer à des membres de sa famille, ce qui est très avantageux pour les investisseurs souhaitant, par exemple, louer à leurs enfants. Le locataire ne doit cependant pas faire partie du foyer fiscal.

Avec la Loi Denormandie il est possible pour le propriétaire de déduire certaines charges, par exemple :
⇒ Taxe foncière
⇒ Frais d’entretien du logement
⇒ Primes d’assurance
⇒ Frais de gestion locative
⇒ Intérêts d’emprunt

Les avantages à acheter dans l’ancien

Les logements anciens se trouvent au coeur des villes, donc souvent mieux placés que les logements neufs.
L’acquisition est plus rapide, même avec les travaux à effectuer il faut compter en moyenne 4 mois pour commencer la location de son bien, contre 2 dans le neuf.
Contrairement au Pinel neuf, le dispositif s’étend jusque dans des zones rurales.

Les zones Denormandie

Les 245 villes bénéficiaires du plan d’Action Coeur de Ville

Les communes ayant signé une Opération de revitalisation de leur territoire (ORT) sont aussi concernées par le dispositif, ce qui porte le total des villes éligibles à 245.

Les décrets précédemment parus précisent également que les villes qui font l’objet d’une politique prioritaire de la ville intégreront prochainement le dispositif. Elles devront être reconnues comme ayant un quartier ancien dégradé (PNRQAD) ou posséder une zone de renouvellement urbain (UPNRU).

C’est ainsi que des villes d’Île-de-France (Clichy, Bagnlolet…) et des grandes métropoles (Bordeaux, Toulouse…) pourraient bientôt faire partie du plan Denormandie.

Comprendre la loi Denormandie

Le contexte de la loi Denormandie

Le dispositif Denormandie, encadré par l’article 199 novovicies du code général des impôts, vise à encourager les investissements locatifs dans l’ancien avec travaux.

 

L’article 42 de la loi du 9 avril 2024 prolonge ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2027 et l’étend aux investissements réalisés à partir du 11 avril 2024 dans des copropriétés en grande difficulté financière ou incluses dans une opération de requalification de copropriétés dégradées.

 

Initialement prolongé jusqu’au 31 décembre 2026 par l’article 72 de la loi de finances pour 2024, ce dispositif bénéficie des mêmes avantages fiscaux que le dispositif Pinel.

Source officielle : https://www.economie.gouv.fr/cedef/denormandie-investissement-locatif

Réductions d’impôts Denormandie

Si vous remplissez toutes les conditons, vous pourrez bénéficier d’avantages fiscaux identiques à ceux de la loi Pinel. Ces derniers varient en fonction de la durée de location de votre logement :

Réduction d’impôt de

21%

pour une période de location de 12 ans
(9 ans prolongés 3 ans)

Réduction d’impôt de

18%

pour une période de location de 9 ans

Réduction d’impôt de

12%

pour une période de location de 6 ans

Les conditions du dispositif

Afin d’être éligible aux aides fiscales, il faudra répondre aux obligations suivantes :

  • S’engager à louer en location nue et non meublée, sur une période de 6, 9 ou 12 ans.

 

  • Effectuer des travaux représentant au moins 25% du coût de l’opération (achat du bien, montant des travaux et frais de notaire inclus) dans une limite maximale de 300 000 euros.
  • Respecter les plafonds de loyers et de ressources décidés par le gouvernement.

Quels sont les documents justificatifs ?

Les 3 décrets d’application du 27 mars 2019 précisent la nature des documents à présenter. Deux possibilités s’offrent à vous : Vous entreprenez vous-même les travaux de rénovation où vous faites appel à promoteur immobilier.

Dans le premier cas, vous devrez fournir :

Les factures des travaux réalisés
2 diagnostics DPE obligatoirement réalisés par un professionnel.

Dans le second cas, c’est le promoteur qui s’occupe de tout.

Un dispositif dans l’ancien facilité

La loi Denormandie a été repensée afin de faciliter ses conditions d’application :

En louant votre bien en Denormandie, vous aurez ainsi la possibilité d’accorder la location du logement à vos enfants. Le dispositif permettant de louer le bien aux ascendants et descendants.

De plus, les zones d’éligibilité ont été étendues par rapport au dispositif Pinel. C’est ainsi que certaines zones dites « tendues » définies par le programme Pinel neuf et d’autres « détendues », non accessibles précédemment (B2 et C) sont éligibles au dispositif Denormandie.

La loi denormandie se distingue à quelques égards du dispositif Deficit Foncier, lire le comparatif.  

Comprendre Les Plafonds Denormandie

Les Plafonds Denormandie

Comprendre Les Plafonds Denormandie

Le plafond de loyer d’un logement loué en Loi Denormandie est le loyer mensuel maximum que le
propriétaire peut fixer à ses locataires.

Ce plafond dépend de :

→ La zone où se trouve le logement (pour déterminer le coefficient multiplicateur)
→ La surface utile calculée du logement

Comment calculer un plafond de loyer Denormandie ?

La formule de calcul du plafond de loyer est la suivante :

 

→ Barème x Surface Utile x Coefficient

1 - Déterminer le Barême
Zone Éligible Denormandie Barême Denormandie 2022
Zone A Bis
17,62€/m²
Zone A
13,09€/m²
Zone B1
10,55€/m²
Zone B2 et C
9,17€/m²

2 - Déterminer la surface utile

→ Surface utile = Surface Habitable + 0,5 x Surface Annexes

 

Selon cette formule, on constate que l’on ajoute la moitié de la surface des annexes à la surface habitable
du logement. Les surfaces annexes sont les caves, les balcons, etc…

 

→ Les parking ne font pas partie des surfaces annexes
→ Les surfaces annexes sont plafonnées à 8m²

3 - Calcul du coefficient multiplicateur

→ Coefficient Multiplicateur = 0,7 + (19 / Surface Utile)

 

→ Ce coefficient ne peut en aucun cas dépasser 1,2. En cas de dépassement, la valeur 1,2 sera prise en compte dans le calcul

Plafonds de Ressources de la Loi Denormandie

Le plafond de ressources des locataires d’un logement acheté dans le cadre de la loi Denormandie représente les revenus maximum que peuvent percevoir les membres du foyer habitant le logement.
Ceci a été mis en place afin que ces logements soient accessibles à une certaine partie de la population aux revenus trop élevés pour pouvoir bénéficier d’un logement social mais trop bas pour avoir accès à un logement facilement dans le parc locatif privé.

 

Le plafond de ressources est fixé en fonction de :

 

→ La zone du logement
→ La composition du foyer

 

Voir le tableaux détaillé des plafonds de ressources Denormandie ici >>